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大政办发〔2022〕21号 关于印发《盘锦市大洼区物业行业领域专项整治工作实施方案》的通知
《盘锦市大洼区物业行业领域专项整治工作实施方案》业经区三届人民政府第十次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真组织实施。
盘锦市大洼区人民政府办公室
2022年5月26日
（此件公开发布）
盘锦市大洼区物业行业领域专项整治工作实施方案
为加强全区住宅小区物业监管，进一步规范我区物业服务管理秩序，整治物业行业领域各类违法违规行为，不断提升全区物业服务管理水平。按照《盘锦市物业行业领域专项整治工作实施方案》，结合我区物业管理工作实际，制定本方案。
一、工作目标
（一）全面落实监管责任，促进政府部门依法履职
按照《盘锦市物业管理条例》和各部门工作职责，进一步厘清、明确政府相关部门在小区物业管理工作中的职责，深入推进监管执法进小区活动，全面落实各自监管责任，逐步形成齐抓共管、共管共治的小区综合治理格局。
（二）规范市场主体行为，不断提升物业服务质量
依法严厉打击、纠正小区建设单位、物业服务企业在前期物业招投标、承接查验、住宅小区物业管理、服务等环节的违法行为；或发生不服从、不配合相关部门、属地镇（街道）管理等行为，督促其依法、依规、依标准实施物业管理，为业主提供优质的物业服务。
（三）加强基层组织建设，逐步提高业主自治能力
坚持以基层党组织服务群众和改善物业服务管理为抓手，着力解决社区治理和物业服务的突出问题。强化老旧小区、无物业小区、无业主大会小区的物业管理工作，继续加大住建部门、镇（街道）对住宅小区业主大会、业委会（物业管理委员会）组建工作的指导力度，充分发挥基层自治组织作用，全区住宅小区业主大会、业委会（物业管理委员会）和物业管理动态覆盖率始终达到95%以上，业委会履职水平逐步提高。
二、整治范围
全区范围内（二界沟、于楼街道除外）所有实施物业管理的住宅项目（小区）。
三、整治任务
重点整治镇（街道）、经济园区、部门、物业市场主体和业主委员会（物业管理委员会）等基层自治组织在参与住宅小区物业监督、管理过程中的违法违规行为；以及实施物业监督、管理活动中责任落实不到位、机制不健全、工作不规范等问题。
（一）政府部门监管层面
1.区住建、发改、自然资源、规划、城管执法、公安、工信、生态环境、市场监管、应急、卫生健康、通信管理、民政、气象等部门（以下简称“各监管部门”），对照各自监管职责（具体对照《盘锦市物业管理条例》、本部门“三定方案”和行业法律法规等规定），自查本部门、本系统是否存在监管责任落实不到位、监管机制不健全、执法检查不规范、协调处理矛盾纠纷不及时；以及是否存在不作为、乱作为、部门间推诿扯皮、管理不到位等问题。
2.按照相关法律法规规定，镇（街道）和村（社区）对照各自监管职责，自查在推动成立住宅小区业主大会、业委会、物业管理委员会过程中，是否存在不依法履行职责、日常监督指导不到位、推动物业管理全覆盖工作不力等问题。
（二）物业市场主体层面
1.物业服务企业
（1）未按规定签订物业服务合同，未明确物业服务等级标准并在规定时间内办理合同备案手续的。
（2）未将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示的；未按规定公布物业服务收支情况的；未按物业服务合同约定的事项和标准提供服务，擅自提高收费标准，增加收费项目的。
（3）未按规定或合同约定对物业进行养护和维修的；未按规定使用住宅专项维修资金的。
（4）处理业主合理合法投诉不及时、不配合、不到位的；不履行物业服务合同或履行不到位，导致业主频繁投诉的。
（5）未及时制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定，未及时向有关行政管理部门报告的。
（6）未按要求定期开展防火检查巡查和消防宣传教育，未按有关规定做好物业管理区域内消防安全等安全防范工作的；未按规定对物业共用部位、共用设施设备安全状况进行检查，并及时处理有关安全隐患。
（7）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆或者物业共用部位、共用设施设备进行经营的；擅自改变公共建筑或公用设施，或挪用、侵占业主共有财产的。
（8）违反《盘锦市物业管理条例》第二十三条的规定，物业服务企业以业主欠交物业服务费为由，减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准，限制业主合理使用共用设施设备和共用部位；以停水、停电、停气、停热、捆绑收费等方式，强迫业主交纳物业服务费的。
（9）违反《辽宁省物业管理条例》第六十七条规定，物业服务企业侵占利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动所得的。
（10）物业服务企业与业主或业主委员会关系僵化，工作互不配合，业主意见较大的；不服从物业项目所在街道或社区监督管理，对反映问题不及时整改的。
（11）将一个物业管理区域的全部物业管理业务整体转让给他人的。
（12）物业服务合同终止时，未按规定移交物业服务用房和有关资料的；擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，不按照规定办理退出手续并移交物业服务用房和有关资料的。
2.建设单位违法违规行为
（1）建设单位未按规定通过招投标方式选聘前期物业服务企业，扰乱招投标市场秩序，引起物业管理纠纷的。
（2）建设单位未按规定办理前期物业管理备案手续，商品房买卖合同中未含前期物业服务合同约定的。
（3）建设单位未按规定配置或移交物业服务用房，或擅自改变规划设计变更物业服务用房位置的。
（4）建设单位未按规划设计要求建设公建配套设施，未按规定履行工程质量保修期内房屋保修义务的。
（5）建设单位未按规定在物业交付前与物业服务企业进行物业共用部位、共用设施设备承接查验，并向物业服务企业移交相关资料。
（6）违反《住宅专项资金资金管理办法》第十三条规定，业主未缴存住宅专项维修资金，建设单位向业主交付房屋的；建设单位违规代收住宅专项维修资金的。
（7）建设单位违规出售、出租停车位（车库）等其他行为的。
（三）住宅小区自治管理层面
1.业主委员会存在违反业主大会议事规则、业主大会决议行为的。
2.业主委员会委员违反《辽宁省物业管理条例》第三十七条规定，业主委员会委员有下列行为之一，而业主大会未决定终止其委员资格的。拒绝或者放弃履行委员职责；挪用、侵占业主共有财产；利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关物业费用，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
3.违反《辽宁省物业管理条例》第三十九条规定，因物业转让、灭失等原因不再是业主，丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的，或有下列情况之一的，业主委员会没有决定终止其委员、候补委员资格的。以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的；因疾病等原因丧失履行职责能力的；不履行业主义务的；无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；本人、配偶及其亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职的；法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
4.业主委员会或者物业管理企业未依法签订物业服务合同的。
5.业主委员会选举或改选存在争议，选聘或改聘物业服务企业存在纠纷，半年以上未得到有效解决的。
6.业主委员会任期届满后，未及时组织召开业主大会会议进行换届选举的。
7.业主委员会届满后，未及时将属于业主大会、业主委员会的有关财务、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会的。
四、实施步骤
专项整治工作总体分为动员部署、自查自纠、督查巡查、总结提高、监督问责五个步骤，各步骤间既相互衔接，又相互融合。鼓励各镇（街道）、临港经济开发区、各监管部门创新工作思路和方式方法，完善工作步骤，健全工作机制，丰富整治内容，不断提高和巩固专项整治工作成果。
（一）动员部署（2022年4月10日前）
区政府成立物业行业领域专项整治工作领导小组，各属地政府成立工作专班，召开动员大会，精心安排部署，广泛宣传发动，明确目标任务、工作要求和职责分工，层层压紧压实责任，确保清查整治工作落到实处。
（二）自查自纠（2022年4月11日—2022年5月31日）
区直各监管部门按照各自职责分工，对本单位、本系统在住宅小区物业监管方面的相关问题进行自查，针对排查出的问题，进一步完善健全工作机制，制定切实可行的整改措施，全面落实部门监管责任。各镇（街道）、临港经济开发区、各监管部门在开展自查自纠的基础上，督促相关物业服务企业按照我区专项整治实施方案要求认真开展自查，对存在的问题制定整改措施，落实责任人，并及时完成整改。
（三）督查巡查（2022年6月1日—2022年9月30日）
各镇（街道）、临港经济开发区、各监管部门对照整治重点和职责分工，在企业自查自纠的基础上，通过现场巡查、随机抽查、投诉处理等方式，对辖区内所有住宅小区物业服务项目进行检查，对有投诉举报的企业进行重点检查，严肃查处物业市场主体违法违规行为，纠正物业企业服务质量不高问题，曝光典型案例。要对自查、检查和整改情况，逐一建立台账，实行销号管理。对违法违规的物业服务企业要采取责令限期改正，记入不良信用，限制承接物业服务项目，依法作出处罚等措施。对严重侵害群众权益、扰乱物业服务市场秩序的物业服务企业（物业管理人），要及时记入“黑名单”，配合有关部门依法将其清出市场，并向社会公开曝光。每月20日前，各镇（街道）、临港经济开发区、各监管部门要按时向区住建局报送专项整治排查整治情况统计表、阶段性工作成果和违法违规典型案件（包括：基本情况、违法事实、处罚依据、处理结果等）。
（四）总结提高（2022年10月1日—2022年10月31日）
各镇（街道）、临港经济开发区、各监管部门要及时对专项整治工作进行阶段性总结，查找工作中存在的问题和不足，分析原因，研究制定和完善相关措施，巩固专项整治成果。总结中既要重视问题，也要注重将好的做法和经验，总结形成一批可推荐、可复制的好经验、好做法。每季度首月5日前，报送上季度专项整治工作总结（包括：工作开展情况、取得成效、存在问题、措施建议等）。
（五）监督问责（2022年11月1日—12月31日）。
根据各镇（街道）、各相关部门专项整治工作开展情况，区专项整治工作领导小组会同相关部门对工作走过场、整治不力、成效不明显的单位和人员进行约谈通报，发现违法违纪问题及时移交区纪委监委。
五、职责分工
（一）各镇（街道）、临港经济开发区对此次专项整治工作负主体责任，要认真开展自查自纠，并对住宅小区物业服务、管理情况进行全面检查，对发现的各类问题要采取有力措施进行综合整治，对发现的违法违规行为要依法依规严肃查处。同时，要对住宅小区消防、供电、供水、供热、供气等设施不完善，临时用电代替正式、备用电源缺失，以及其他影响居民住用安全和正常生活等民生问题进行认真梳理，追根溯源，加大协调处理力度，力争逐一尽快解决。
（二）各监管部门要对照各自职能分工，认真梳理本部门在住宅小区物业管理中的薄弱环节和管理漏洞，健全完善管理工作机制，依法履行监管职责（各部门具体责任清单附后），结合实际开展好小区内执法活动，支持配合属地政府做好住宅小区物业服务、管理违法违规行为的整治工作，督促相关责任方按要求完成整改。
（三）各住宅小区建设单位、物业服务企业（物业管理人）、相关违法违规行为责任人是此次专项整治工作的落实主体，要按照市、区专项整治工作部署，认真开展自查自纠，对各监管部门的执法检查活动和提出的整改意见、要求，要主动配合、积极整改，确保专项整治工作取得扎实成效。
六、工作要求
（一）提高思想认识，增强责任意识
物业管理工作是一项关系群众切身利益、关系社会和谐稳定、关系城市形象好坏的重要工作，事关人民群众的获得感、幸福感、安全感。开展物业服务行业专项整治，是认真贯彻落实省、市、区统筹推进疫情防控和经济社会发展重大决策部署的重要方面，是进一步规范房地产市场秩序的重要举措，是巩固党史学习教育成果和深入推进“我为群众办实事”活动的具体实践。各镇（街道）、临港经济开发区、各监管部门要高度重视，充分认识专项整治工作的重要意义，把思想和行动统一到上级的决策部署上来，增强工作的主动性，切实开展好专项整治工作。
（二）加强组织领导，完善工作机制
区政府成立全区物业服务行业专项整治工作领导小组，负责全区专项整治工作的动员部署、综合协调、联动推进和调度统计工作。各镇（街道）、临港经济开发区、也要成立工作专班，对辖区内的专项整治工作进行统一部署、全面发动，做到条块结合、上下联动，协调配合、形成合力。区住建部门要发挥牵头作用，与其他各监管部门做好工作衔接，建立沟通协调、信息畅通、成果共享的工作机制，及时研究解决工作中的困难和问题，确保专项整治工作稳步有序推进。
（三）压实各级责任，全面进行整治
各镇（街道）、临港经济开发区是推进专项整治工作的责任主体，主要领导负总责，分管领导负责具体推进落实。要严格落实属地责任，加强统筹协调，全面动员部署，明确责任部门、责任人，确保排查整治到位。各监管部门要切实担负起行业监管责任，相互积极配合、分头组织推进，在依法依规查处整治各类违法违规行为的基础上，不断健全完善监督管理长效机制。各镇（街道）、临港经济开发区要依法认真履行对住宅小区的物业管理职责，推进业主大会、业主委员会或物业管理委员会成立工作，并协调、指导其开展好日常工作和加强物业管理，及时协调处理物业管理活动中的矛盾纠纷，组织物业服务企业、业主积极配合开展好专项整治工作等。
（四）突出整治重点，依法规范整治
各镇（街道）、临港经济开发区、各监管部门要坚持问题导向，聚焦住宅小区管理中的热点、难点和突出问题，重点进行整治。特别是建设单位对新开发的不具备交付条件的小区违规交房，业主擅自改变房屋使用功能或随意改变建筑主体结构、违法装修、擅自开挖地下空间、擅自加层等严重影响公共安全，物业管理人或业主侵占公共空间、占用消防通道（车位），小区电动车充电、消防管理不到位、安全隐患突出，物业管理人不依规公开小区公共收益，业委会成员不履职尽责或假公济私等问题，要全面进行排查，依法规范各方物业管理行为，妥善处理和彻底整改。切实维护人民群众的切身利益和生命财产安全。对专项整治中发现、群众举报投诉以及媒体曝光的物业服务违法违规行为，要严肃查处。检查中发现的涉黑涉恶线索要及时移交扫黑除恶专项斗争管理部门。对严重侵害群众权益、投诉举报较多的物业项目，要挂牌督办，及时公布查处结果，回应社会关切。对有案不查、袒护包庇违法违规行为的单位和个人，要严肃追究相关责任，涉及违法违纪的问题要移送纪委监委。
（五）加大公开力度，健全奖惩机制
区住建局依托市住建局的平台，将我区物业服务企业基本信息向社会公开，及时更新发布企业诚信档案。建立“红黑名单”制度，公布守信联合激励和失信联合惩戒对象名单，对列入“红名单”的物业服务企业，建立“绿色通道”，优先提供服务便利，优化行政监管安排，大力推介其承接物业服务项目；对列入“黑名单”的物业服务企业，实施市场性、行业性、社会性约束和惩戒。
附件：1.盘锦市大洼区物业行业领域专项整治工作领导小组成员名单
2.各部门、各镇街物业管理职责清单
3.物业行业领域专项整治问题排查整改情况统计表（物业市场主体层面）
附件1：
盘锦市大洼区物业行业领域专项整治工作领导小组成员名单
组 长：邢云志 区委常委、区政府副区长
副组长：焦万翱 区住房和城乡建设局局长
成 员：徐忠良 区发展和改革局局长
陈 卓 区工业和信息化局局长
杜洪林 市公安局大洼分局副局长
秦春芝 区民政局局长
张 伟 市自然资源局大洼分局局长
陈 猛 盘锦市大洼生态环境分局局长
徐艳艳 区卫生健康局局长
熊跃发 区应急管理局局长
刘 键 区市场监督管理局局长
邸 鹏 市城管执法局大洼分局局长
杨荣程 区城乡规划发展服务中心主任
任智勇 区气象局局长
黄 亮 区住房和城乡建设局副局长
白雪岩 区消防救援大队副大队长
王一夫 田庄台镇镇长
张宝旺 平安镇镇长
刘 阳 西安镇镇长
李 勇 东风镇镇长
王守成 新开镇镇长
姜 书 新立镇镇长
鞠 哲 唐家镇镇长
宫海亮 新兴镇镇长
郑永安 清水镇镇长
王 阳 赵圈河镇镇长
刘 勇 田家街道办事处主任
刘俊英 大洼街道办事处主任
唐景月 王家街道办事处主任
王 宝 榆树街道办事处主任
王飞云 临港经济开发区盘锦玖源水务有限责任公司董事长
领导小组办公室设在区住房和城乡建设局，由黄亮任办公室主任（兼）。
附件2：
各部门、各镇街物业管理职责清单
一、区发展与改革局
负责会同住建部门制定住房前期物业管理服务费政府指导价，并向社会公布。
二、区工业和信息化局
负责协调电力部门对电力设施进行维修、更新、养护和管理，协调处理因电力问题引起的矛盾纠纷。
三、市公安局大洼分局
负责住宅小区内各类违反治安管理行为和犬只等宠物违规饲养管理等行为的查处，监督物业服务企业加强住宅小区消防安全管理。
四、区民政局
负责指导居民自治机制、居家和社区养老服务建设工作。
五、市自然资源局大洼分局
负责在办理不动产登记时，注明物业服务用房建筑位置、面积等事项。
六、区城乡规划发展服务中心
负责在规划许可、竣工验收过程中，对物业服务用房建筑面积、位置等规划设计指标进行审查和核验。
七、盘锦市大洼生态环境分局
负责住宅小区内违法排放水污染物等情况进行监督检查，并对检查中发现的问题督促相关责任单位及时进行整改。
八、区住房和城乡建设局
在政府的领导下，负责牵头组织本次专项整治工作。负责监督指导街道办事处（乡镇人民政府）履行物业管理职责；监督指导前期物业服务企业招标投标等活动；按照职权划分监督管理住宅专项维修资金；负责商品住房交付使用核验；负责物业管理区域资料、前期物业招标、前期物业服务合同、物业承接查验协议、业主大会成立决议、业主委员会选举决议和物业服务合同的备案；负责定期开展物业服务质量专项检查，物业服务企业及项目负责人信用信息征集、核查和监督管理工作，并接受查询；负责物业档案的建立及管理；组织培训街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会成员；监督检查建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查建筑装饰装修活动；监督检查供水、供气、供热活动等。
九、区卫生健康局
负责督促、指导物业服务企业做好疫情防控及突发公共卫生事件应急处置等工作。
十、区应急局、消防救援大队
负责指导物业服务企业加强住宅小区消防安全管理，依法对占用消防通道、毁坏消防设施等违法行为进行处罚。
十一、区市场监督管理局
负责住宅小区内电梯及其他特种设备日常管理、维护、检测、使用等情况的监管检查，并对发现的违法、违规问题依法进行查处。监督检查价格公示，查处前期物业违规收费等行为。
十二、市城管执法局大洼分局
负责查处物业管理区域内的违法建设、违规装修、擅自改变物业使用性质、侵占绿地、违反城乡容貌和环境卫生管理规定等行为，并对住建部门移交的其他主体物业违法行为进行行政处罚。
十三、区气象局
负责监督和抽查责任单位对住宅小区防雷设施的检测和维护管理情况，并督促责任单位对存在的防雷安全隐患问题及时进行整改。
十四、各镇街
监督指导物业承接查验工作；指导首次业主大会会议筹备组、业主大会和业主委员会的成立，监督指导业主大会、业主委员会履行职责；组织成立物业管理委员会；负责召开物业管理协调会议，调解物业管理纠纷；采集业主、业主委员会、物业服务企业及物业服务企业项目负责人信用信息，组织调查业主满意度；责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法违规决定；负责原物业服务企业撤离后，新物业服务企业选聘前的应急管理等。
