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《关于推进2017年房地产库存工作的实施意见》解读
发布时间：2017-11-24
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房地产去库存是全市今年重要工作之一。3月22日，我市出台了《盘锦市关于推进2017年房地产库存工作的实施意见》，以12项政策措施全力去库存，促进商品房销售，确保全市房地产业平稳健康发展。
这12项措施是我市在国家、省相关政策基础上，结合我市实际研究制定，最大限度让惠于民。
一、加大棚改货币化安置力度
棚户区改造是老百姓关心的重大民生过程。2017年，全市要全面实行棚改货币安置，通过组织棚户区居民自主购买、政府购买存量房源等方式改善住房条件，消化库存，确保创新型货币化安置率达到100%。鼓励、引导、支持开发企业针对棚改居民需要，进行“量身打造”，采取对库存楼房进行适当的套型调整、内部改建，提高物业管理水平及相应的降价让利等措施来满足棚改货币化安置居民差异化住房需求。 2017年，全市计划新开工棚户区改造任务7770户，9月底前完成全部新开工任务。
二、合理控制土地出让，优化住房供应结构
《实施意见》明确了各县区、经济区政府是推动本地区房地产市场健康发展、化解房地产库存工作的责任主体，并要求因地制宜采取措施，力争将房地产库存调整到合理水平。
与此同时，《实施意见》要求，各县区、经济区要统筹安排住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等。做到住房土地供应量与住房库存量挂钩，库存量在消化到合理水平前不新增土地供应量；做到住房新开工量与住房销售量挂钩，年度新开工量控制在上年度销售量50%以内。严控住房库存增量。严格商品房预售管理，对2017年后审批（以规委会审批为准）的房地产新建项目商品房预售许可中施工形象进度申办条件由原单栋楼10层以下封顶，15层以上达到规划层高2/3以上提高到单栋楼全部封顶，外立面工程完工，门窗安装完毕。对2017年后审批的房地产新建项目抵押房地产不得用于预售，开发企业申请办理预售许可，其申请房屋及所占土地不得抵押，已抵押的，在办理商品房预售许可前应注销抵押权登记，同时开发企业在取得商品房预售许可证后，按照预售许可内容对外销售，不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资；金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。
三、推进居住证制度，农民购房成市民
《实施意见》指出，要鼓励农民进城购房，结合我市实际，进一步健全和完善户籍管理、转移就业、义务教育、社会保障转移等相关配套政策，鼓励有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口进城购房落户，保障其子女享有就近接受义务教育等基本公共服务，推动居住证持有人享有与当地户籍同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口和居住证持有人纳入当地住房保障范围。
逐步推进存量农业转移人口市民化。鼓励房地产企业、商业银行给予购房折扣和贷款优惠，发挥好“农民安家贷”的支持作用，释放农民工等群体购房需求。要保障农民在农村的原有权益，消除其后顾之忧。
继续探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制，在大洼区推进国有农场职工住房及用地使用权转让试点，适当时机在全市推广，在试点范围内鼓励农民用自有住房按等价原则置换开发企业存量房，鼓励开发商对农民宅基地进行复耕，政府以建设用地进行置换，由开发企业建设新农村。
同时，推动居住证持有人享有与当地户籍人口同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入当地住房保障范围。按照就近入学的原则，农民工子女可在居住地接受义务教育、在就学所在地参加中考，与当地学生享受同等待遇。
四、培育租赁市场多渠道增加供应
进一步深化住房制度改革，培育住房租赁市场经营主体，增加租赁住房有效供应，推动住房租赁市场健康发展。初步建立起购租并举的住房制度，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。进一步完善保基本、促公共、可持续的公共租赁住房保障体系。加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应结构，努力实现城镇居民住有所居的目标。
进一步完善二手房交易市场体系，强化二手房交易资金安全监管，推行二手房交易失信惩戒制度，活跃二手房交易市场，带动新建商品房梯次销售。
积极做好公租房分配入住。各县区、经济区加强公租房动态管理，将符合当地公租房准入条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员等纳入公租房保障范围。积极推行公租房保障货币化，实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。
五、年内房屋交易享受契税补贴
为进一步刺激销售市场，《实施意见》下发之日起至2017年12月31日实行房屋交易契税补贴常态化，对购买新建商品住宅及二手住宅交易缴纳的契税全额补贴，对购买新建非住宅交易缴纳的契税按50%予以补贴，补贴资金由县区、经济区财政承担。
另一方面，继续落实住房货币化补贴常态化。享受住房货币化补贴政策的职工，年内购买新建商品住房，经本人申请，可提前领取住房货币化补贴资金。
六、市民买房卖房还有多项优惠政策
购房者的利好包括：对个人购买家庭唯一住房（面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
落实税收优惠政策，对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，在依法登记备案后，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。鼓励个人依法出租自有住房。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。个人出租住房所得，减半征收个人所得税。
七、加大住房公积金支持力度
《实施意见》提出扩大住房公积金覆盖面，进一步推进非公企业建立住房公积金制度。加强对住房消费的金融支持，支持缴存职工改善住房条件。落实住房公积金差别化贷款政策，合理放宽公积金使用条件，减少审批环节，缩短办理贷款周期。
推进住房公积金异地个人住房贷款，将住房公积金的使用方向调整到主要用于贷款购房，提高住房公积金购房贷款和提取使用率。缴存职工的直系亲属可以作为共同还款人，相互使用住房公积金用于购房。
把符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金覆盖范围，支持农民工贷款购房。注重强化住房公积金的风险防范和规范运行，确保安全管理和有效使用，推进住房公积金制度持续健康发展。
七、吸引外来人口置业创业
各县区、经济区要大力发展产业集群、加快培育小巨人企业，吸引创新创业人才和产业工人置业创业，加速周边省市外来人口集聚。结合我市出台的吸引人才相关政策精神，落实好对创业者、小巨人企业领头者和创业团队、经营管理人才、科技人才、新就业职工等特殊人才的住房激励政策，通过购房补助、团购以及配套保障性住房等措施，增加有效住房需求，加速推进商品房库存消化速度。
八、调整土地增值税为开发商减负
为促进全市房地产业长远发展，《实施意见》支持房地产企业降价促销、并购重组。通过加强宣传和政策引导，增强房地产企业对市场未来合理预期，在供给端鼓励房地产企业适当降低房价。促进房地产企业兼并重组，防控企业资金紧张风险，实现资源的优化配置和合理流动，进而提高产品品质，促进商品房销售。鼓励开发企业根据市场需求，调整住宅套型结构。
《实施意见》明确，开发项目位于城区及郊区的房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率为10%；开发项目位于其他地区的，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率为5%。
同时，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。
全面清理整顿房地产开发项目全过程不合理审批和收费，加大房地产开发过程中电力、供水、供暖等配套设施市场化改革力度，推动房地产企业“降成本”，减轻企业负担。积极引导房地产开发企业规范经营，依法查处企业不正当经营行为。鼓励开发企业根据市场需求，进一步提升楼盘品质，并做好降价促销，特别是做好尾盘降价促销工作。
九、完善交通和公共服务设施。
加快推进新城新区基础设施建设、公共服务配套设施建设和城际交通网络建设。推进城市内部区域内公共交通的互联互通，鼓励民间资本投资停车设施建设，对现有停车资源进行优化配置和合理利用，加强城市停车管理。在库存商品房规模较大、库存项目相对集中的区域内，加快交通、学校、医院、商业等服务设施配套建设，提高交通可达性和生活便利性。对由于水电气暖等市政设施不全导致的库存，要加大投入，尽快完成配套，改善居住环境；对由于公共服务滞后导致的库存，要引入优质教育、医疗等资源，提升公共服务水平，增强购房的吸引力。
此外，《实施意见》提出，要进一步发展楼宇经济，切实提高审批效率，引导企业对现有闲置楼宇根据实际需要进行升级改造，完善相应功能，推进楼宇经济发展，为推进大众创业、万众创新做好基础性工作。
来源：盘锦市政府网站
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