大洼区房地产去库存工作实施方案
大洼区住建局
2016年8月23日

为全面落实省、市及我区关于促进房地产去库存工作要求，促进住房消费，确保全区房地产业平稳健康发展，结合我县实际，特制订本实施方案：
一、正确认识去库存工作重要意义
房地产业能否平稳健康发展，对全县经济社会稳定运行具有重要意义。自2009年以来，房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，而近两年全国房地产市场受调控政策等因素影响，房地产投资和销售量下滑明显， 2015年我区房地产投资额、商品房销售额两项主要经济指标均平稳增长，但市场供给出现了阶段性过，形势也不容乐观，我区房地产市场， “去库存”是当前重要的住房政策目标，通过有效措施积极化解商品房库存，对促进房地产业平稳健康发展，维持社会稳定具有重要意义。
二、指导思想
为贯彻落实省政府已经出台的15条化解房地产库存的政策措施，在继续落实我市已出台的《盘锦市关于促进2015年房地产业平稳健康发展的意见》（14条）及《盘锦市关于促进房地产业长远平稳健康发展的意见》（16条）基础上，为有效化解全市房地产库存，加快推进“十三五”时期新型城镇化建设，为经济增长注入持续动力，推进全市房地产健康发展，根据国家和省有关政策精神，结合我县实际，通过大力推进棚改货币化安置、加快城镇化及激励城镇居民刚性和改善性购房需求等手段，扩大有效需求,消化库存,稳定房地产市场。
三、基本原则
（一）政策引领，释放潜力。在省、市及我县已经出台的相关政策基础上，结合市场形势，进一步出台刺激消化库存的相关政策，激发市场活力，释放市场需求。
（二）消化存量，严控增量。以棚改货币化安置和城镇化为主要契机，拉动住房增量消费，开辟新需求，消化市场库存。在维持住房合理供应、保障市场正常刚性及改善性需求基础上，严格住宅供给。
（三）上下联动，形成合力。县直相关部门及各镇要进一步明确任务目标、细化工作举措和进度要求，完善体制机制，改进服务质量、提高审批效率，形成合力。
四、房源基本情况
大洼区显性库存103.4万平方米，其中: 已发放销售许可的待售现房面积44.2万平方米，已发放销售许可的待售期房面积59.2万平方米；隐性库存面积193.2万平方米，其中: 未发放销售许可的在建商品房面积33.6万平方米，已供应土地尚未开工的商品房面积159.6万平方米。
五、工作目标
房地产去库存工作重点是消化显性库存，确实开展房地产库存调查摸底工作，力争利用两年时间，将全区商品房显性库存消化到合理水平，消化商品房库存100.9万平方米；
六、工作措施
进一步贯彻落实市委、市政府《关于促进全市房地产业长远平稳健康发展实施意见》，采取切实可行的措施，重点消化现有房源，确保全县房地产业平稳健康发展。
（一）合理控制住房增量及土地供应量。根据住房库存量和市场供求变化情况，做到住房土地供应量与住房库存量挂钩，库存量在消化到合理水平前不新增土地供应量；做到住房新开工量与住房销售量挂钩，年度新开工量控制在上年度销售量50%以内。允许开发企业根据市场情况对已取得土地使用权的存量土地的使用性质和建设规划等进行相应调整，调整房地产市场供给结构，降低住宅地产开发比重，重点发展旅游地产、教育地产、养老地产及中高端住宅地产，开发适销对路产品，实行一房一策。
（二）加大棚改新型货币化安置力度。全力完成2016年4166户城市棚户区改造任务，积极推行棚户区改造创新型货币化安置，将棚改新型货币化安置比例由2015年的50%提高到70%。通过货币化安置，消化库存30万平方米。支持开发企业适当调整商品住房套型结构，满足棚改货币化安置居民差异化住房需求。
（三）加速推进城镇化。紧密结合我县实际，进一步健全和完善户籍管理、转移就业、义务教育、社会保障转等相关配套政策，积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制，先行推进国有农场职工住房及用地使用权转让，鼓励农民用自有住房按等价原则置换开发企业存量房，鼓励开发商对农民宅基地进行复耕，政府用建设用地进行置换，由开发企业建设新农村。通过加快城镇化进程，大力吸引农村人口进城购房，城镇化率增长幅度由2015年的0.8%提高到1.5%，消化库存30万平方米。
（四）大力发展楼宇经济。贯彻落实《盘锦市人民政府关于印发盘锦市楼宇经济发展六年行动计划(2015年—2020年)的通知》（盘政发〔2015〕11号）精神，切实提高审批效率，引导企业对现有闲置楼宇根据实际需要进行升级改造，完善相应功能，推进楼宇经济发展，为推进大众创业、万众创新做好基础性工作。
（五）支持刚性及改善性购房需求。住建部门要协调财政、税务、公积金等相关部门，进一步出台购房阶段性激励政策，认真办好房交会。2016年，我区至少参加2次房交会。房交会期间对新建商品住宅及二手住宅交易缴纳的契税全额补贴，对新建非住宅交易缴纳的契税按50%予以补贴。补贴资金由财政承担。鼓励开发企业实施成本核算，组织团购，采取让利促销手段，促进商品房销售。
（六）加大住房公积金贷款支持力度。住房公积金个人贷款最低首付比例为20%，贷款额度最高上调至80万元，还贷年龄延长至法定退休年龄后5年。扩大住房公积金覆盖范围，逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金体制。加大对个体经济、私营经济、混合所有制企业、外资经济等非公有制经济单位的扩面力度，做到应缴尽缴。
（七）非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。
（八）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
　　（九）个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
（十）支持首套房贷款申请。实行居民申请贷款购买首套房“认贷不认房”政策，即居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清、再次申请贷款购买普通商品住房的，均视为首套房贷款申请。各商业银行和住房公积金管理机构应对首套房贷款申请给予支持，按相关规定执行首套房首付比例、贷款利率等优惠政策。
（十一）清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等。无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低。
　　（十二）进一步梳理房地产开发建设审批流程。未按期限要求向社会公开或已公开但未在清单中的审批环节和收费项目，有关部门或单位不得实行审批或收费。
（十三）鼓励房地产企业降价促销、并购重组。通过加强宣传和政策引导，增强房地产企业对市场未来合理预期，在供给端鼓励房地产企业适当降低房价。促进房地产企业兼并重组，防控企业资金紧张风险，实现资源的优化配置和合理流动，进而提高产品品质，促进商品房销售。鼓励开发企业根据市场需求，调整住宅套型结构。
七、工作要求
（一）明确主体，强化领导
各部门、乡镇是商品房去库存工作的第一责任主体，主要领导是商品房去库存工作的第一责任人。要加强领导，落实责任，建立协调、督查、汇报等多种机制，发挥政策合力，全力推进商品房销售，确保房地产市场平稳健康发展。
（二）突出重点，严把时限
抓住销售额这一主要指标，将指标落实到具体项目上，逐项落实责任单位和责任人，重点抓好棚改新型货币化安置和城镇化工作，全力推进商品房去库存。以“月”为时间节点，明确推进进度，制定每个节点的销售任务指标，确保按时完成任务。
（三）科学规划，完善配套
要围绕房地产开发地块，科学规划建设道路、绿地、给排水、供电、燃气、供热、环境卫生等基础设施及学校、医院、垃圾中转站等公共服务设施，确保配套齐全，提升居住品质，促进商品房销售。
（四）做好统计，确保实效
做好项目统计入库工作，具备条件的项目要及时入库。同时，各相关部门要深入企业，搞好对接、指导、培训等工作，确保销售数据上报及时准确。
（五）严格考核，强化监督
严格绩效考核，加强监督检查。定期对各部门商品房去库存进度进行监督，重点监督推进棚改新型货币化安置等措施落实情况，确保去库存工作目标的实现。